Ev alacak ve satacaklar dikkat: Tapularda yeni dönem başlıyor

Yeni yılla birlikte gayrimenkul satışlarında alışılmış uygulamalar tarihe karışıyor. 1 Ocak 2026’dan itibaren tapu devirleri, para transferlerine getirilen sıkı denetim nedeniyle gerçek satış bedeli üzerinden yapılmak zorunda kalacak.

Yeni yıl yaklaşırken milyonlarca vatandaşı yakından ilgilendiren kritik bir değişiklik kapıda. Ev, arsa ve iş yeri alım-satımlarında uzun süredir kullanılan “rayiç bedel üzerinden satış” yöntemi, fiilen sona eriyor. Mali Suçları Araştırma Kurulu (MASAK) tarafından para transferlerine yönelik hayata geçirilecek yeni düzenleme, tapu işlemlerinde gerçek bedelin gizlenmesini neredeyse imkânsız hale getirecek.

Rayiç bedel oyunu bitiyor

Türkiye’de yıllardır uygulanan sistemde, örneğin gerçek değeri 10 milyon TL olan bir konut tapuda 3 milyon TL rayiç bedel üzerinden gösterilebiliyordu. Böylece yaklaşık 400 bin TL olması gereken tapu harcı 120 bin TL’ye düşüyor, devlet ciddi bir vergi kaybına uğruyordu.

2026 itibarıyla bu yöntemin önüne geçilmesi hedefleniyor. Rayiç bedeller belediyelerden alınmaya devam edecek olsa da, para transferleriyle yapılacak çapraz kontroller satışların gerçek değer üzerinden yapılmasını zorunlu kılacak.

Para transferi tapu bedeliyle birebir örtüşecek

Yeni sistemde senaryo net:
Tapuda 10 milyon TL’ye satılan bir konutun bedeli, bankacılık sistemi üzerinden aynı tutarda satıcının hesabına gönderilecek. Bankalar, gönderilen paranın hangi satışa karşılık olduğunu açıklama ve belgeyle isteyecek. Daha düşük bedel gösterilmesi mümkün olmayacak.

“Nakit öderim, kimse anlamaz” düşüncesi de geçerliliğini yitiriyor. Çünkü yüksek tutarlı nakit çekimlerinde de paranın kullanım amacı sorulacak. Satıcının bu parayı daha sonra bankaya yatırmak istemesi halinde ise kaynağın açıklanması ve belgelenmesi gerekecek.

“Artık ‘Bu para sana neden geldi?’ diye sorulacak”

Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan **İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizameddin Aşa, denetimlerin aslında uzun süredir sürdüğünü vurguluyor:

“Bugüne kadar 5 milyon liralık satışı 1 milyon lira gösterip kalan parayı farklı yollarla aktaranlar vardı. Kimse de ‘Bu para sana niye geldi?’ diye sormuyordu. Ama artık sorulacak. 1 Ocak 2026’dan itibaren para transferlerinde kademe kademe izahat ve belge sunma zorunluluğu geliyor.”

Sorunun temelinde tapu harçları var

Aşa’ya göre düşük beyanın arkasındaki en büyük neden tapu harçları ve satış sonrası vergi yükü. Beş yıl içinde satılan gayrimenkullerde gelir vergisi çıkması, vatandaşları gerçek bedeli gizlemeye itiyor.

Bu nedenle çözüm önerisi net:
“Tek yol, bir defaya mahsus beyan affı. ‘Gerçek bedeli beyan et, yoksa ceza keserim’ denmeli. 2026’dan sonra eksik ödenen harçların yüzde 100’ü kadar ceza gündeme gelecek.”

Rayiç bedel tamamen kalkabilir

Benzer bir değerlendirme **Tüm Emlak Danışmanları Birliği Başkanı Hakan Akçam’dan geldi. Akçam, rayiç bedelin sistemden çıkarılmasına yönelik çalışmalar olduğunu belirterek şunları söyledi:

“Değerleme raporuyla satış sistemine geçilmesi konuşuluyor. Gelir İdaresi ve diğer kurumların çalışmaları var. Bunlar hayata geçtiğinde rayiç bedel kavramı ortadan kalkacak, tapular gerçek değer üzerinden yapılacak.”

Tapu harçlarında indirim masada

Akçam’ın dikkat çektiği bir diğer başlık ise tapu harçları. Gündemde olan düzenlemeye göre, tapu harçlarının yüzde 50 oranında düşürülmesi planlanıyor. Böylece alıcı ve satıcı için toplam oran yüzde 4’ten yüzde 2’ye inecek, taraflar yüzde 1’er harç ödeyecek.